الإطار التشريعي والتنظيمي المنظم للعقار وإشكالية تطهيره

عدة حلول:
-القسمةالودية التي قد تنفذ على اتفاق الأطراف على بيع مجمل المستثمرة (م.720 قم.) ولكن في الحالة التي يقرر فيها ثلاثة (3/4) أرباع الشركاء على الشياعالبيع، فيبقى لمن خالفهم الحق في الطعن أمام القاضي؛
-علىالعكس من ذلك، فإن المادة 736 من القانون المدني تسمح للشركاء بالبقاء فيالشياع إذا رأى لهم أن مآل المال يؤدي إلى جعل القسمة في غير صالحهم.
ففي هذه النقطة، لم يطرأ على قانوننا تطورا ملحوظا، فالوضعية تستدعي حلولا من شأنها تجنب المأزق الذي تعرفه بعض المستثمرات.
2.1 إشكــالية الأراضــي الرعويــة
تمثلالأراضي الرعوية 20 ملينا من الهكتارات وزعها القانون المشيخي لسنة 1863إلى ثلاثة أصناف: أراضي العرش أو الأراضي الجماعية و الأراضي البلديةوأراضي الدومين (الأملاك العامة)
تم التملك الفعلي لمليونين ونصف أو لثلاثة ملايين من الهكتارات المستصلحة من قبل الخواص، أما الباقي فهو مستعمل كأراضي عبور.
1.2.1- تأكيد مركز الأملاك العامة على أراضي العرش والأراضي البلدية: اعتراف بحق الاستعمال للحائزين التقليديين.
يقصي القانون رقم 90-25 (المادة 76) ضمنيا من مجال الإرجاع أراضي العرش والأراضي البلدية.
فهذه الأراضي غير قابلة للإرجاع بمفهوم القانون ما دامت الفئات التقليدية تستغلها بموجب مجرد حق الانتفاع الدائم غير المشخص.
وهذهالأراضي حسب مركزها القانوني (بلدية أو عرش) قد أدرجت إما في أملاكالبلدية وإما في الصندوق الوطني للثورة الزراعية، وبذلك، فإنها لم تعتبربأنها أراضي مؤممة بمفهوم قانون 90-25 الذي لا يعترف إلا بأراضي "الملك" .
وحججالحائزين التقليديين هي في تعارض كلي مع حجج الإدارة فهم يعتبرون أن أراضيالعرش ليست أراضي عمومية. بل هم ملاكها الشرعيون نزعت منهم الحيازة بفعلقانون الرعي لسنة 1975 وهذه الوضعية، حسب رأيهم ناجمة عن سوء تفسيرالوثائق التي في حوزتهم من قبل المحققين في إطار الثورة الزراعية.
أمابالنسبة للجهات القضائية فهي بدورها لم تتبنى موقفا موحدا، فتارة تقف عنداشتراط العقد الرسمي الذي يشترطه القانون وتارة أخرى تستند على أحكامالقانون المدني المتعلقة بالتقادم المكسب للاستجابة لدعاوى الحيازةللحائزين التقليديين، وهذه الوضعية قد خلقت في بعض الأحيان سوء تفاهم بينالعدالة والإدارة.
وفيالأخير فبدافع إيجاد حلول محلية، تكون بعض السلطات المحلية قد أرجعت إلىالفئات التقليدية الأراضي التي لم يكن لها عليها إلا الحيازة وهو الشيءالذي نجمت عنه احتجاجات أكثر حدة.
فعلىوجه العموم، فإن الاعتراض عن بيع أراضي العرش يظهر شيئا فشيئا عند بعضفعلة المجتمع المدني، وهذا في منظور الخوصصة. من حيث الواقع، فلنا من جهةالدولة تريد أن تمنح الفئات التقليدية سندات المنح ومن جهة أخرى الفئاتالتي ترغب في أن تثبّت في حقوقها التقليدية للاستغلال وحتى الملكية.
ويؤكدالقانون 90-25 الممنوحين بعين المكان وأصحاب حق الانتفاع بموجب القانون87-19 (المادة 85) فهو يؤكد إذن الوضعيات الفعلية التي سبق وأن كانت موضوعتسوية استثنائية.
وعلىهامش النقاش القانوني، وعادة السياسي، فإن الفئات التقليدية ستحاول شراءالأراضي على الممنوحين الذين ضعفت علاقتهم بالأرض بفعل القانون رقم 90-25تم بعده بفعل الأمر رقم 95-26 المؤرخ في 225 سبتمبر 1995.
إن حل قانون 90-25 الخاص بمنح الأراضي الزائدة لا يبدو أنه فعال ولا يشكل الإجابة الملائمة لهذا المشكل الخاص.
لقدتأكد طابع الملك العام لأراضي العرش بموجب تعديل المادة 85 من القانون90-25، فأراضي العرش والأراضي البلدية المدمجة في الصندوق الوطني للثورةالزراعية تطبيقا للأمر رقم 71-73 المؤرخ في 08 نوفمبر 1971 تبقى ملكاللدولة طبقا للمادة 18 من القانون رقم 90-30 المؤرخ في أول ديسمبر 1000المتضمن قانون الأملاك الوطنية.
أكثرمن ذلك ليس فقط لا يعترف بالمستأجرين ولا بالحائزين التقليديين بل يستبعدكل شكل التملك الفردي أو الجماعي على هذه الأراضي، إذ يؤكد طابع الأملاكالعامة وبالتدقيق ملكية الدولة على هذه الأموال.
غيرأنه هل هذا الحال من شأنه أن يضع حدا للصراعات القائمة من أجل حيازة الأرضوخاصة في المناطق الرعوية؟ ويعد هذا التساؤل شرعيا لا سيما أن مواقف البعضوالبعض الآخر مازالت متعارضة وأن النقاش حول المناطق السهبية لم يشرع فيهبعد.
2.2.1- وضعية أراضي العبور (الأراضي الرعوية):
تعدوضعية الأراضي الرعوية أكثر تعقيدا ما دام قانون الرعي قد أدمجها بدون قيدأو شرط في الصندوق الوطني للثورة الزراعية ويمنع مبدئيا تحويلها إلى أراضيقابلة للحرث.
فيالواقع فإن الفئات التقليدية لم تتوقف البت عن حيازتها واستغلالها علىأساس القواعد العرفية للقسمة والاعتراف المتبادل بهذه الحقوق.
فسندات الشغل المعترف بها من قبل الإدارة الاستعمارية لا تشكل بتاتا سندات ملكية.
والتعقيدناجم من الاستفادات المنجزة في إطار الثورة الزراعية لصالح أشخاص غرباء عنهذه الفئات و الذين بإمكانهم أن يطالبوا في إطار قانون 87-19 وقانون 90-25بحق الملكية على الأراضي التي أصبحت قابلة للحرث.
وبفعلالقانون المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفلاحية فإن سياسة الاستصلاح ثمالاستفادة من الأراضي الجديدة في إطار إنشاء مناصب شغل لصالح الشباب فقدتقلصت أراضي العبور بكيفية معتبرة.
ومنحيث الفعل، فإن العالم الريفي الرعوي يعرف تطورا متناقضا ما دام السكانالرحل لم يتوقفوا عن الانتقاص، وعلى العكس من ذلك، فإننا نلاحظ تضاعفالماشية في المراعي السهبية.
فعلاقاتالإنسان بالأرض، بالماشية ، بالأسرة، بالجماعة وبالسلطة صارت تتغيرتدريجيا، ولهذه التقلبات آثار على التهيئة واستعمال الأراضي السهبية.
أمامهذه الوضعية، فإن السلطات العمومية لم تحدد القواعد الخاصة بذلك، وبالفعلفإن قانون 90-25 يحيل بدون قيد أو شرط إلى قانون خاص فيما يخص شروط شغلالأراضي الرعوية والحلفائية من قبل الفئات تنص المادة 64 من القانون رقم90-25 على :
-إمكانية تثبيت حقوق الانتفاع التقليدي على الأراضي الرعوية الجماعية لصالح الفيئات التقليدية وحق ملكية الاستثمارات المحققة.
-يمكن أن يكون حق الانتفاع فرديا أو جماعيا على الأراضي القابلة للحرث والواقعة بالأراضي الرعوية.
3.1- العقار الحضري والصناعي:
لميحظ العقار الحضري والصناعي الذي يشكل مظهرا آخر من الإشكالات العقاريةبعلاج ملائم. أكيد أن الإجراءات قد اتخذت ولكن لم تدرج في المنظور الشاملللدور الجديد للدولة.
هل يجب على الدولة أن تستمر كموفر الوحيد للأراضي الخاصة بالمشاريع أو ينبغي إيجاد قواعد تمكن من الحصول على الأرض.
1.3.1- العقار الحضري: حلول جزئية
تسوية الوضعيات العقارية:
نجمتمنازعات عقارية مهمة على الأمر رقم 74-26 المؤرخ في 12 فبراير 1974المتضمن إنشاء الاحتياطات العقارية البلدية الذي كان يخول للبلدياتالاحتكار على الأراضي العمومية والخاصة الواقعة محيطاتها العمرانية.
ومن وجهة النظر العملية، فالعديد من المشاكل قد أثيرت من بينها على وجه الخصوص:
-منحت البلديات أراض على ملكية الدولة إلى خواص أو إلى مؤسسات دون أن تدفع المقابل للخزينة العامة.
-كانللمستفيدين من القطع عقود إدارية دون أية قيمة قانونية، فإدارة الدومينترفض أن تسلم سندات الملكية طالما أن البلديات لم تقتن الأراضي المعنية.
-استولت البلديات على الأراضي التابعة للخواص دون مآل واضح.
ومنجهة أخرى، فإن الإجراءات التي وضعت قيد العمل بغرض شراء الأراضي المعدةلإنجاز مشاريع صناعية لم تحترم فيها دائما الإجراءات القانونية لنزعالملكية، فالعديد من المؤسسات تحوز تراثا عقاريا دون أن يكون لها سندملكية، فتصفية بعض المؤسسات المنحلة مجمدة عادة بسبب هذا الإشكال.
وقدألغى القانون رقم 90-25 المؤرخ في 18 نوفمبر 1990 المتضمن التوجيه العقاريأحكام الأمر رقم 74-26 وحاول الإتيان ببعض الحلول للنزاعات المطروحة، وقدمكن المنشور رقم 02 المؤرخ في 13 جويلية 1994 من تسوية بعض الحالات.
وقدنشأت لجان تقنية للعقار مكلفة بتسوية الحالات النزاعية وينبغي الملاحظةإلى أن الأمر رقم 85-01 المؤرخ في 13 أوت 1985 قد تدخل لتسوية البناياتاللاشرعية المنجزة على الأراضي التابعة للأموال العمومية.
وهل مكنت فعلا هذه النصوص من فك هذه الوضعيات؟
ومنجهة أخرى فقد برزت بعض الظواهر الناجمة عن تحرير المعاملات العقاريةوإرجاع الأراضي المؤممة في إطار الثورة الزراعية أو التي كانت وضعت تحتحماية الدولة.
ومنآثار تحرير المعاملات العقارية بفعل القانون رقم 83-18 المؤرخ في 13 أوت1983 أولا ثم القانون رقم 90-25 أن تغيّرَت سلوكات الملاك وأحدث حركةمضارية حول المدن الكبرى على حساب الفلاحة.
ويمكنأن ينجر كذلك الخطر الذي يهدد الأراضي بضياع وجهتها الفلاحية من ضرورةترضية الحاجات العقارية بقصد تنمية المدن، وبفعل آليات قانون العمران،فأخذ ت هذه الظاهرة اتساعا خاصا، فإدماج الأرض ضمن المخطط التوجيهيللتهيئة والتعمير المنصوص عليه في القانون رقم 90-25 المؤرخ في 13 أوت1990 يغير وجهتها، فهي تفقد وجهتها الفلاحية لتكتسب طابع الأرض القابلةللبناء، فالأرض القابلة للبناء صارت تابعة لمركز قانوني جديد سواء كانتعمومية أو خاصة وتحول آليات قانون العمران للأرض التي تكتسب قيمة تجارية،وهذه الآليات ستهيكل سلوكات ملاك الأرض الذين يمكن أن يفشلوا مفعول قواعدالمحافظة على الأراضي الفلاحية، وكل المسألة هنا هي إذن كيف يمكن تأطيرتنمية المدن بكيفية تحافظ على الوجهة الفلاحية للأراضي؟ هل الآلياتالمنصوص عليها في القانون 90-25 وعلى وجه الخصوص القواعد المتعلقةبالتجزئة وتصنيف الأراضي ذات فعالية؟
2.3.1- العقار الصناعي- تسيير المناطق الصناعية والحصول على مساحات الاستثمار:
تسيير المناطق الصناعية:
إضافة إلى تعقّد الوضعية القانونية للقطع التي تكونت عليها مناطق صناعية، فإنه يطرح إشكال تنظيم استعمال وصيانة الإجراء المشترك.
وفيغياب تنظيم يحدد حقوق والتزامات مختلف الفعلة، فإن الكثير من الهياكل تركتللضياع، ومن الضروري وضع دفاتر أعباء تحدد كيفيات التدخل والتمويلوالعقوبات بالنسبة للفعلة الذين يتخلون عن التزاماتهم، وكما هو من الضروريأن يحدد القانون وسائل تدخل السلطات العامة.
الحصول على الأرض: أي دور الدولة:
تنصالمادة 77 من المرسوم رقم 94-321 المتخذ تطبيقا للمرسوم التشريعي رقم93-12 المؤرخ في 5 أكتوبر 1993 المتعلق بترقية الاستثمارات، تنص على تمكينالأشخاص الذين يستثمرون في المناطق المعدة للترقية أو في المناطق ذاتالأولوية من الاستفادة من العقارات التابعة للأملاك الخاصة للدولة.
يمنحالامتياز لمدة تتراوح بين 20 إلى 40 سنة حسب طبيعة المشروع ومدةالاستثمار، وهو مبرم في شكل عقد إداري تعده مصالح أملاك الدولة ومرفقبدفتر أعباء (مرسوم 94-322).
ويمنح الامتياز بالدينار الرمزي طيلة مدة الامتياز بالنسبة للاستثمارات المنجزة في المناطق ذات الأولوية.
ويمنحكذلك بالدينار الرمزي إلى غاية بداية الاستغلال في المناطق المرشحةللترقية مع دفع إتاوة ابتداء من تاريخ وضع قيد الاستغلال وإلى غاية نهايةالامتياز.
عند نهاية الامتياز، يمكن تجديده أو تحويل إلى تنازل نهائي إذا أوفي بتعهداته.
يمكن للإدارة أن تسحب امتيازها إذا لم يوف المستفيد بالتزاماته التعاقدية ويمكن اللجوء إلى الجهات القضائية المختصة.
لماذا الامتياز كمرحلة انتقالية نحو التنازل؟
وضعتالسلطات العمومية في الحسبان التجارب السابقة حيث تم تحويل الأراضي المعدةكوعاء لمشاريع بناء عقاري من مكانها الأصلي دون أن يكون في وسع الإدارة أنتعترض على ذلك بفعل وجود سندات ملكية غير أن هذه الإجراءات لا تتضمناعتماد المستثمرين.
ففي غياب سند ملكية، لم يتمكنوا من الحصول على قرض أو القيام بمختلف العمليات التجارية التي تستدعي اللجوء إلى ضمان عقارية.
ويمكن بدون نقل الملكية، الاعتراف قانونا بقيمة حق الامتياز الذي يمكن اعتباره كحق عيني قابل للتداول في السوق المالية.
إن للعقار وخاصة لمشاكل حق الملكية كذلك أثار على ترقية العقارية من ثمة على سياسة السكن.
لقدقبلت الترقية العقارية الخاصة لأول مرة في الجزائر بفعل القانون رقم 86-07المؤرخ في 4 مارس 1986، وهو القانون الذي كان يعني حصرا إنجاز السكناتبقصد البيع واضعا في المقام الثاني السوق الايجارية غير أن هذا الإجراء لميأت بالآثار المنتظرة لسببين أساسيين: كلفة السكن التي لم تكن في متناولالمواطنين وتحويل أراضي الوعاء لأغراض أخرى.
وذلك ما يفسر إعادة تنظيم هذا النشاط بموجب المرسوم التشريعي رقم 93-03 المؤرخ في أول مارس 1993 الذي:
-أخضع الترقية العقارية للمنافسة
-ألغى دفتر الأعباء
-وسع الترقية العقارية إلى أنشطة أخرى.
غير أن بعض الحواجز ذات طابع قانوني لم يتاح تجاوزها وخاصة تلك التي تتعلق بسندات الملكية.
وعلىالعموم فإن التمويل الرهني العقاري يعد غير معروف من قبل المتدخلين سواءتعلق الأمر بالقضاة أو الموظفين أو مساعدي العدالة أو حتى بعض المصرفيينأنفسهم، وأننا نعتقد أنه ينبغي تقرير وتنظيم فترات تكوينية تحسيسيةلصالحهم بكيفية تجعل مجال هذا التمويل مفهوما ومطبقا بدقة من طرف الجميع.
1-لا ترغب البنوك في منح قرض إلا مقابل ضمان رهني، وليكون في وسع مدين إجراءرهن على أرض ينبغي عليه، إلا في حالات استثنائية، أن يكون مالكا للعقارالذي سيرهن ويكون أهلا للتصرف فيه.
ويمكن أن يمنح حاليا للدائن رهنا اتفاقيا من طرف مالك العقار:
-على العقار الذي يملكه ما دام هذا المالك يبلغ من العمر أكثر من 19 سنةويتمتع بقواه العقلية ولم يكن موضوع حجر. يشترط القانون المدني، بالفعل،أن يكون مؤسس الرهن مالكا للعقار الذي سيرهن وأهلا للتصرف فيه؛
-يمكنإذن أن يرهن من يحوز سندات ملكية (عقد توثيقي أو دفتر عقار) وكذلك هوالحال بالنسبة لمن يحوز عقد شهرة على عقار. يعتبر كذلك حائزا لسلطة إجراءالرهن على العقار الذي يجوزه من كانت له حيازة أرض بموجب شهادة حيازة ولولم يكن مالكها، غير أنه لا يمكن له أن يمنح إلا رهنا من المرتبة الأولىوفقط بالنسبة لضمان قروض المدى المتوسط والبعيد؛
-منطرف مالك البناءات المشيدة على أرض ملكية الغير أو على البناءات التي هيعلى ملكيته، وفي هذه الحالة الأخيرة يستفيد الدائن من حق الأفضلية علىأسعار البناءات المهدمة بالنسبة للتعويض المدفوع من قبل مالك الأرض، إذافضل المالك الاحتفاظ بالبناءات.
من طرف حائز حق امتياز على أرض موضوع امتياز كذلك على البناءات المشيدة على هذه الأرض.
ويشكلضمان تنفيذ الرهن عادة إحدى الصعوبات، فالفعلة يخشون الصعوبات الكبيرة عندتحقيق الضمان الرهني أساسا بسبب أزمة السكن القائمة في الجزائر، فهم يخشونبالفعل بأن يعتبر أمر طرد شخصي أو عائلة من السكن الذي يشغله بسبب عدمالوفاء عند حلول القرض الرهني غير مقبول اجتماعيا، خاصة وأن فعل إعطاء رهنلدائن ينظر إليه بالنسبة للجزائري على أنه نقيصة.
غيرأنه من الممكن تقرير تدابير تسمح بإيجاد إجراءات مبسطة وأقل كلفة وأكثرعجلة وهكذا فيمكن التنصيص في قانون الإجراءات المدنية على جعل جدولالتسجيل الرهني إلى المحافظة العقارية يشكل سندا تنفيذيا بحيث لن يكونضروريا بالنسبة للمحضر من استصدار أمر من القاضي.
2-توضّح المادة 179 من القانون المتعلق بالنقد والقرض بأنه ينشأ رهن قانونيعلى أموال المدين العقارية لصالح البنوك والمؤسسات المالية ضمانا لتحصيلديونها والتعهدات المبرمة تجاههم.
وهذاالرهن كان ينبغي أن يوسع لإعطاء أثر الضمان العيني المنصوص عليه في المادة884 من القانون المدني بحيث يصير من الممكن تطبيق الرهن القانوني علىأموال الغير عندما يكون هذا الغير ضامنا لمدين البنك أو المؤسسة المالية.
ومنالممكن التنصيص في قانون الإجراءات المدنية على قاعدة بقصد جعل جدول تسجيلالرهن بمثابة سند تنفيذي وذلك بهدف تبسيط التكاليف والإجراءات في حالةإنجاز رهني.
3-في حالة البيع بناء على تصميم، كان ينبغي أن لا يرتبط سند الملكية بشهادةالمطابقة، ففي الوقت الراهن طالما أن هذه الشهادة لم تسلم فلا يمكن للمرقيأن يمول مشروعه بواسطة قرض رهني ذلك أنه على الرغم من المادة 889 منالقانون المدني، فإن البنوك والمؤسسات المالية تشترط سندات الملكية لمنحقرض رهني، ولا يمكن للمرقي بدوره أن ينقل لمشتريه سندات الملكية دقيقة ذلكأنه لا يجوز أي سند ملكية ليقدمه وإصدار هذه الشهادة يمكن أن يكون مطولاوحتى محل الرفض ذلك أنه يمكن ألا يكون العقار مطابقا.
وهذهالوضعية قد تضر بالمشترين بسبب فعل لا يمكن أن ينسب إليهم ذلك أنهم لايمكن لهم تمويل ما اشتروه بواسطة قرض رهني، إذ أنهم لا يحوزون سند ملكية.
وقديكون من الملائم التنصيص على قاعدة تفصل بين إصدار شهادة المطابقة وسندالملكية، وبذلك يمكن تسليم سند الملكية لصالح المرقي حال الانتهاء منالأشغال الكبرى.
II- أدوات التنظيم العقاري:
بعدفترة المنع لكل معاملة عقارية المقرر بموجب الأمر رقم 74-26 المؤرخ في 12فبراير 1974 والمتضمن إنشاء الاحتياطات العقارية البلدية والذي نجم عنهتعميم المضاربة العقارية، والبناءات اللاشرعية والعقود العرفية التي قامتالإدارة بتسويتها حسب أشكال مختلفة، فقد سنت أحكام جديدة بقصد تمكينالدولة من السيطرة على الأرض بدافع إخضاع الحركة العقارية إلى رقابة أكثردقة.
ومن جهة أخرى، فإن عمليات مسح الأراضي صارت تشكل الوسيلة الفضلي للتطهير النهائي للوضعية العقارية.
1.2- رقابة الحركة العقارية:
يشكّلالعقد الرسمي الشكل الوحيد للتملك ذلك ما قررته المادة 61 من المرسوم76-63 المؤرخ في 25 مارس 1976 والمتعلق بتأسيس السجل العقاري التي تنص علىأن "كل عقد يكون موضوع إشهار في محافظة عقارية يجب أن يقدم على الشكلالرسمي وتؤكد المادة 29 من القانون رقم 90-25 هذا المبدأ، ومستقبلا فالعقدالرسمي هو الشكل الوحيد لتلمك الأموال العقارية والحقوق العينية العقاريةبدليل أن المادة 30 من القانون 90-25 تلزم إثبات كل حق حيازة على أموالعقارية بتنصيبها على ما يلي: "يجب على كل حائز أو شاغل لأمال عقارية أنيكون لديه سند قانوني …"
ويعرفالعقد الرسمي على أنه : العقد الذي يثبت فيه موظف أو ضابط عمومي أو شخصمكلف بخدمة عامة ما تم لديه أو ما تلقاه من ذوي الشأن وذلك طبقا للأشكالالقانونية وفي حدود سلطته واختصاصه.
والعقود الرسمية هي عقود مؤسسة معلنة أو ناقلة أو معدلة تنصب على ملكية عقارية، ينبغي أن تشهر وجوبا وتسجل في البطاقية العقارية.
وتمتد هذه العقود إلى العقود الرضائية والاتفاقية الرامية إلى تأسيس نقل إعلان تعديل أو إنهاء حق عيني.
المادة793 من القانون المدني : "لا تنقل الملكية والحقوق العينية الأخرى فيالعقار سواء كان ذلك بين المتعاقدين أم في حق الغير إلا إذا روعيتالإجراءات التي ينص عليها القانون وبالأخص القوانين التي تدير مصلحة شهرالعقاري".
وقد جاء النظام المسمى بنظام "تورنط : Torrents"المبني على الإشهار العيني، أي الذي ينسحب على العقارات ليحل محل النظامالقديم. إن النظام الجديد الذي أدخل بموجب الأمر رقم 75-74 المؤرخ في 12نوفمبر 1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس التسجيل العقاري عوضالرضائية التي كانت سائدة في النظام السابق بشكلية بينية تمكن الدولة منممارسة رقابتها على الحركة العقارية.
وكاننظام الإشهار الذي أوجده الاستعمار يهدف إلى تأمين المعاملات العقاريةلصالح الأوروبيين ويعني على الأخص الأراضي المفرنسة، وهذا النظام المسمىبالشخصي يأخذ في الحسبان مالك المال وليس الملكية المعنية بحيث كانتالبطاقية ممسوكة تبعا لاسم المالك وحتى في حالة انتقال الملكية من يد إلىأخرى جراء عمليات نقل الملكية العقارية.
ولم يكن هذا النظام ينسجم مع الوضعية العقارية التي كانت سائدة في الجزائر خلال سنوات 1970.
وبالفعل، لإجراء مسح تاريخي على العقارات كان ينبغي إيجاد اسم كل الملاك السابقين.
وفيهذا النظام يساهم الموثق في تأخير الحركة العقارية، فدور الموثق هو تلقيالأعمال أو العقود التي ينبغي على الأطراف أن يعطوه الطابع الرسمي اللصيقبالسلطة العمومية أو يرغبون في ذلك، وكان للمحافظ العقاري صلاحيات جدواسعة.
وهكذافمن جهة، فإن إجراءات الشهر بقصد التسجيل في البطاقية العقارية تحقق وجوباوحصرا من قبل الموثق الملزم، بصرف النظر عن إرادة الأطراف، بشهر كل العقودالخاضعة للشهر المحررة من قبله أو بمساعدته، ومن جهة أخرى فإن الحقوقالعينية المتعلقة بعقار لا تنتج أي أثر في مواجهة الغير إلا بعد شهرها.
والمحافظالعقاري، فيما يخصه، يلعب دورا مهما ويمارسها عادة باسم الدولة لشهر أورفض شهر العقود ما دام مكلف بتسيير مرفق عمومي يتمثل في مسك السجل العقاريوالقيام بالشكليات المتعلقة بالشهر العقاري.
غيرأن في النظام الجديد توسع دوره ذلك أنه مكلف كذلك بالتحقق من أهليةالأشخاص الأطراف في المعاملة وقانونية العقود، مما يعني أن دوره صار يعلودور الموثق مما يمكن أن يؤدي إلى تنازع في الاختصاص، ذلك هو الأمر عندمايحرر الموثق عقودا اعتبرها صحيحة والتي يمكن للمحافظ العقاري أن يرفضها.
والدليلعلى ذلك، فإن سلطات المحافظ العقاري على درجة من السعة تمكنه أحيانا منرفض شهر الأحكام القضائية على أساس انعدام الأسس القانونية وعلى وجه الأخصعندما يبني القاضي حكمة على التقادم المكسب في حين يلاحظ المحافظ العقاريغياب سند ملكية. ففي هذه الحالة يحل محل الجهات القضائية.
2.2- تدابير تسوية بعض الوضعيات العقارية:
أُدخلعقد الشهرة وشهادة الحيازة في القانون ا لجزائري لمواجهة تعقد الوضعياتالعقارية في عين المكان خاصة وأن 10% فقط من التراب الوطني عرف عمليةالمسح.
إعمالاللمبادئ الواردة في القانون المدني والمتعلقة بالتقادم المكسب، وبالأخصالمادة 827، فإن كل شخص يثبت حيازته لأرض مدة تفوق خمسة عشر سنة، يحق لهأن يحصل على عقده شهرة طبقا للمرسوم رقم 83-352 المؤرخ في 21 ماي 1983،غير أنه على الرغم من أن هذا النص كان ضروريا لتمكين الأشخاص الذين مارسواحيازة بكيفية مستمرة قانونية وهادئة من تسوية وضعيتهم، إلا أنه حول عنأهدافه، ويمكن أن نسجل على سبيل المثال:
1- أن عقود شهرة قد استعملت أحيانا من قبل الخواص للتهرب من الشكليات القانونية المتعلقة بنقل الملكية.
2- أن الموثقين قد حرروا أحيانا عقود شهرة على عقارات تقع بالمناطق التي شُرع بها في إنجاز عمليات المسح.
3-أن عقود شهرة انصبت على عقارات تابعة لأملاك الدولة الخاصة بالأخص علىأراضي العرش، وقد صار ذلك ممكنا بفعل عدم اتخاذ موقف، لا من رئيس المجلسالشعبي البلدي ولا من المديرية الولائية للأملاك الوطنية أو بعدم الإدلاءبالملاحظات للموثقين خلال الأشهر الأربعة أو عندما يكون اعتراض مصالحالدومين غير مجد في غياب السند أو السجلات العقارية.
ومنجهة أخرى، فأمام استعجال وتعقد المسائل العقارية في عين المكان قرر المشرعالجزائري إنشاء لصالح الأشخاص الذي يثبتون حيازتهم على أراضي شهادة حيازة(المادة 39 من قانون التوجيه العقاري) وقد أتي المرسوم التنفيذي رقم91-253 المؤرخ في 31 جويلية 1991 ليبرر كيفيات هذه الشهادة وتسليمها،وشهادة الحيازة التي ينظر إليها على أنها وسيلة مبسطة وسريعة تجد أساسهافي كون الحالة الظاهرية على أرض تطابق الحالة الشرعية، مما يعني الاعترافبالملكية لمن يمارس الحيازة وذلك ضمن الاحترام المطلق لمصالح الغير الذييحق له أن يقدم احتجاجات شرعية على الأرض موضوع الحيازة.
وبهدفحماية مصالح الغير، قرر المشرع بعض الشروط لإصدار شهادة الحيازة وينبغيبالفعل أن يكون العقار موضوع طلب استلام شهادة الحيازة:

- ملكية "ملك" بمعنى أن شاغلي القطع التابعة للأملاك الوطنية لا يمكن لهم أن يطالبوا بأية تسوية؛
- ملكية غير موثقة تقع بمنطقة لم يتم بها المسح؛
- ينبغي على حائز العقار أن يثبت حيازة مستمرة غير منقطعة، هادئة وعلنية وبدون التباس.
تكون شهادة الحيازة المسلمة اسميا لصالح شخص أو مجموعة الشركاء على الشياع غي قالبة للتنازل.
ولاينجر عن إصدارها تعديل في الوضعية القانونية للعقار ذلك أنه لا يمكنللمستفيد منها أن ينقل ملكية العقار الذي تنصب عليه للغير بمقابل أوبدونه، وتنقضي صلاحيتها سنة بعد وفاة صاحبها، إلا إذا عبر ذوو الحقوق فيهذه المهلة عن إرادتهم في استخلاف صاحبها السابق.
تخول شهادة الحيازة لصاحبها حق:
-طلب رخصة بناء وتجزئة
-تأسيس رهن لصالح مؤسسات القرض ضمانا للقروض ذات المدى المتوسط والبعيد، بالأخص تمويل موسم فلاحي أو مشروع بناء
-الاعتداد بالتاريخ المدون في التصريح الشرفي المنصوص عليه في المادة 6 من المرسوم رقم 91-253 للاستفادة من التقادم المكسب.
يمكنللشركاء على الشياع في الشهادة الجماعية أن يطلبوا الخروج من حالة الشيوعبعد الحصول على رخصة التجزئة أو شهادة التجزئة حسب الحال.
تخضع هذه الشهادة إلى شكليات التسجيل والشهر بالمحافظة العقارية.
ويمكن،بطبيعة الحال، أن نتساءل عن فائدة هذه الإجراءات غير أنه يمكن أن نتساءلخاصة على ازدواجية هذه الإجراءات التي يسهل كلاهما الاعتداء على ممتلكاتالدولة، خاصة وأنها إجراءات مبسطة يمكن أن تستغل عيوبها على أوسع نطاق.
3.2- مسح الأراضي:
تشكّل عملية المسح وهي عملية شاقة وذات نطاق وطني، تشكل الدعامة الأساسية العقارية.
كانإعداد المسح العام وتأسيس السجل العقاري سيبدأ عند انتهاء عمليات الثورةالزراعية انطلاقا من البطاقية العقارية البلدية المنصوص عليها في المادة24 من الأمر رقم 71-73 المؤرخ في 08 نوفمبر 1971 .
يوضّح الأمر رقم 75-74 المؤرخ في 12 نوفمبر 1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري ما يلي:
-إن مسح الأراضي العام يحدّد ويعرّف النطاق الطبيعي للعقارات ويكوّن أساسا ماديا للسجل العقاري.
-يعد السجل العقاري الوضعية القانونية للعقارات ويبين تداول الحقوق العينية.
وقد وضع فعلا هذا الأمر قيد العمل بداية من سنة 1976 بموجب المرسومين رقم 76-62 و76-63 المؤرخين في 25 مارس 1976.
وتجري أشغال المسح طبقا للبرنامج المحدد على الرغم من الطلبات الملحة بقصد إنجاز:
-العمليات المتعلقة بالملكية العقارية
-الأشغال الإدارية (الطبوغرافية)
-المسح العام الريفي (بما فيه مسح المستثمرات الفلاحية)
-عمليات تطهير القطاع الفلاحية (بما فيه إعادة إجراء مختلف العمليات).
ليسلمصالح المسح الوسائل المالية الملائمة لإتمام مشروع إعداد المسح العام فيالآجال المحددة ويبدو لنا كذلك أنه من المهم إنجاز العمليات الجارية حالياوالمتعلقة بالمسح بسرعة حيث تنتهي في أفضل الآجال، وينبغي أن تنفذ علىالإطلاق هذه الأشغال لكي تسوى سندات الملكية على مستوى التراب الجزائري،ويتعين أن تنجز هذه التسوية في أسرع وقت ممكن لضمان تطور منسجم لتمويلالرهن السكني ليمّس شقا كبيرا من الزبائن المحتملين.
وبدافعتعويض ضُعف الوسائل خاصة الوسائل التقنية والبشرية، فيمكن للمصالح المكلفةبالمسح أن يجندوا الكفاءات المحلية الممثلة في المسّاحين والمهندسينالطبوغرافيين العقاريين ويمكن أن تكون الخدمات موضوع دفاتر أعباء تحددشروط تدخل المتعاملين الخواص وكذا شروط اعتماد المتعاملين الخواص وكذاشروط اعتماد أشغالهم، وهذه الطريقة التي تساهم بكيفية محسوسة في إنجازبرنامج المسح سوف تمكّن من خطة أعباء(Plan de charges) مفيدة من حيث جانب توفير الشغل كما تمكن من إثراء تجربة المتعاملين المدعوين للتدخل مباشرة في مسائل القسمة.
- الأملاك العقارية التابعة للأجانب:
نظريا،إن الأشخاص الطبيعيين والمعنويين الأجانب أحرار في اكتساب أموالا عقاريةفي الجزائر أما من حيث الواقع فحرية المعاملات بالنسبة للأجانب لم تكنمقبولة إلا ابتداء من 1990.
وبالفعل، فقد أحل المرسوم رقم 80-278 المؤرخ في 29/11/1980 محل شهادة عدم الشغور المشترطة سابقا شهادة التحقيق.
إضافةإلى ذلك، فعلى الرغم من حرية التعامل التي صرح بها المرسوم ، فإن المنشورالوزاري المشترك المؤرخ في 28 مارس 1981 يُخضع المعاملات العقارية المبرمةمن قبل الأجانب إلى تحقيق يقوم به الوالي الذي يشهر وجوبا من قبل الموثق،ففي حالة عدم الشغور، تسلم شهادة تحقيق في أجل 30 يوما.
ويُخضعالمرسوم رقم 83-344 المؤرخ في 2 ماي 1983 كل معاملة عقارية لأجبني إلىالترخيص بالمعاملة الذي ينبغي عليه أن يطلبه إلى وزير المالية بعد الحصولعلى شهادة التحقيق.
كانت مصالح الدومين مكلفة بتقويم قيمة المال العقاري في أجل شهرين وكان هذا الإجراء يمكّن الإدارة من تقدير ما إذا تمارس حق الشفعة.
كانتأحكام المرسوم رقم 83-344 تلزم مصالح الدومين من التدخل في كل معاملةيبادر بها أجنبي وقد جعل قانون المالية لسنة 1985 هذا التدخل آليا.
وقدألغيت مبدئيا هذه الأحكام بموجب القانون رقم 90-25 المتضمن التوجيهالعقاري الذي حرر المعاملات العقارية، غير أن المنشور رقم 172 المؤرخ فيأول سبتمبر 1991 أكد مبدأ إبقاء الترخيص المسبق للوالي وحول حق الشفعة إلىإمكانية ممارسته أو عدم ممارسته من قبل الدولة على أساس القيمة التجارية.
وفي جميع الحالات، فالوالي يفصل في طلب الترخيص بالمعاملة في أجل أربعة أشهر.
ومنالطبيعي أن هذه الإجراءات معقدة وطويلة وبدون فائدة، فينبغي أن تبسطبكيفية تجعل بإمكان الإدارة أن تمارس رقابتها وحقها في الشفعة دون أنتعرقل المعاملات التي ينبغي أن تبقى حرّة.
III- توصيات (أو اقتراحات) لتطهير المسائل العقارية:
بالأثرالمشترك للقانون رقم 90-25 والأمر رقم 95-26 سوت السلطات العمومية جزئياالمشاكل الناجمة عن السياسة العقارية السابقة، المبنية على أساس التملكالعمومي والتنظيم الجماعي للمستثمرات الفلاحية وضعف حماية الملكية الخاصة.
وكلهذه الاختيارات التي كرست لمدة طويلة على المستوى الدستوري، أعيد النظرفيها تدريجيا لترك المكان للاعتراف بحق الملكية الخاصة والوظيفةالاجتماعية التي تقوم بها في المجتمع، وقد أدى بطبيعة الحال الاعترافبالملكية الخاصة الموثّقة إلى تكريس أولوية حق الملكية الأصلي على الحقوقالعينية الممنوحة من قبل الدولة لصالح المستفيدين من الأراضي العمومية.
وقد مكن الاعتراف بالوظيفة الاجتماعية للملكية الخاصة من فصل حق الاستغلال عن حق الملكية وإدخال نظام مجازاة عدم الاستغلال.
ويتعلقالأمر الآن بالتقييم الانتقادي للآليات القانونية الجاري بها العمل،بالنظر إلى الأهداف السياسية والاقتصادية بالجزائر التي تبدي بعضا منالإرادة لتعزيز مكانة القطاع الخاص ضمن وتيرة الإنعاش.
ويتعينإبراز ضرورة تثبيت حقوق الملكية بالنسبة للفلاحة والسكن والعقار الحضري،وبالإضافة إلى ذلك، فمن المهم إتمام تحويل أنشطة بناء السكنات من طرفالدولة إلى القطاع الخاص بإيجاد تمويل ونظام تحضيري ملائم.
سنتوقف عند عرض بعض السبل.
1- تنظيم السوق العقارية:
بالرغممن الأحكام الحديثة في مسألة نقل الملكية، ما تزال السوق العقارية تحتفظبطابعها اللاشكلي، الأمر الذي يستلزم إعطاء شكلا لكل العقود المرتبطةبحركة الأموال غير الحقوق العينية وتنظيم هذه الحركة.
إنه لمن الضرورة القصوى أن تقوم الدولة بتنظيمها على مختلف الأصعدة (الصعيد المؤسساتي، الإداري، إلخ …) لضمان رقابة العوامل التي تتدخل في ديناميكية السوق بإدراجها ضمن هدف تحقيق المصلحة العامة.
إنإيجاد الشروط اللازمة لضمان الشفافية في حركة الأرض والحقوق العينيةالأخرى، مهما كانت الغاية تستدعي تبني نصوص قانونية وإنشاء أدوات ملائمةلضمان تأطير عمليات نقل الملكية ومتابعتها في فترة قياسية.
وهذهالنصوص القانونية لا يمكن لها من جهة أخرى أن تحقق مبتغاها وتكون ناجعةإلا إذا سبقتها عملية تنقية ا